手把手教你如何看懂购房合同

在中国买房，买的是使用权。因为是楼房，以后没有任何改建的可能性，所以合同相对简单。而在澳洲，房子表面上都是一个样子，没什么差别。而实际上表面的一致之下隐藏着巨大的差别，玄机都隐藏在购房合同中。

通常说的合同分为两部分，contract of sale （CoS)和 section 32 (S32)。
contract of sale模版基本上一样，一般的律师事务所有自己的模版，但是都大同小异。最重要的条款包括：买方信息、价格、settlement (交割)日期、subject to finance （贷款批下为前提）（或者unconditional）还有subject to lease or not（有出租为前提）。这些信息页被称作particulars。particulars以后一般会是卖房律师起草的special condition （特殊条款），现在基本上每个合同都会有或多或少的特殊条款用来保护卖房人的利益，并且需要注意的是特殊条款是优先于普通条款的，就是说特殊条款和普通条款有差异的时候，以特殊条款为准。很常见的就是提高延迟settle的罚金利率或者其他费用。

Section 32 是了解房子的基础。基本上关于房子的一切信息都能够在Section 32 里直接得到或者找到线索。并且Section 32之后通常会附有attachments（附件），一般包括以下文件：

1.title search－可以理解为房产证上面的信息，比如有没有贷款，房主的基本信息，或者该房产有没有covenant

2.copy of plan －最新council审批通过的图纸

3.covenant （if applicable）－ 对该土地使用的限制，做地产开发的需要特别留意这个

4.land information certificate － council对该土地的一些评估以及收费证明

5.water certificate － 水费证明

6.land tax certificate － 如果该房产是卖方的投资房，那么卖方就需要pay land tax, 这个是相关证明，如果你在年中购买了该房产，你需要承担settle后的那部分land tax。

7.owners corporation certificate －物业收费证明

8.certificate of currency －物业的保险证明

9.planning certificate －council 对该地产的规划信息，属于什么zone，是否包含overlay，这个对于投资或者重建非常重要

10.building certificate 1 － 过去十年council批准过对该地产改建的信息

11.building certificate 2 － council对该地产是否会遭受自然灾害影响的评估，比如洪水，白蚁等

12.roads certificate － 关于未来道路发展，是否影响该地产的证明

13.bushfire － 是否在山火影响范围内

关于section32，还有几点需要注意并了解

Easement （政府管道等使用权）

这个指的是其他人（包括政府）由于特殊的原因有权使用你的房产，或您自己房产的一部分可能会被限制使用。

Easement其实包含了很多方面。有的朋友简单地认为easement就是简单的指排污管道（sewage），但实际上排污管（sewage）只是其中的一部分。首先优先级最高的是政府用途，比如排水管、电线、煤气等等。接下来就是不能阻挡邻居（比如邻居没有自己的出入车道drive way，那你就不能改这条车道，还有你后来加建或者改建也不可以妨碍邻居的光照和视线）。

植被保护（Overlay）

很多人认为土地是我的，那我有权处理土地上的任何花花草草还有树木。但实际上作为世界上环境保护最好的国家之一，澳大利亚有着严格的动植物保护法律。尤其是买来将来准备做开发的朋友，一定要注意section 32里面的overlay这一项，看看土地上有没有受保护的植物。如果有的话就基本意味着这幢房子很难被推到重建或者盖成2-3个独立的townhouse。就算没有overlay，有的区对于植物的保护特别严格，不可以随便砍伐树木，一定要获得council（市政厅）批准。而且有的区就算council允许你砍树，也会要求你再重新种一棵同样大小的树木。

有无申请过建筑许可（Building Permit）

实际上对于自住来说这一项无关紧要，可是如果想要开发的朋友就要好好看一下了。比如一块900平米的土地，可能正常是可以开发3套townhouse的。

但是！
不同的区对于人口的需求是不同的。大家一定要看仔细section 32上面写的你的区的性质是什么：
Mixed Use Zone (MUZ) —— 这个代表着这个区域会是高速发展的，有商业，有住宅。那如果你的房子地理位置很好的话，将来可能会被用作商业用地，那价值的增长将会是成倍的。
Residential Growth Zone (RGZ) —— 这个代表政府鼓励这个区域人口高速增长，所以同样的一块地，在这个区域可能比在正常的住宅区多盖一幢房子，而且也有更高几率盖超过两层的房子。那相应的收益也会提高，开发价值就会特别高。
General Residential Zone (GRZ) —— 这个代表的是普通住宅区，下面还细分为zone 1、2、3、4、5这样，每一个数字代表的要求也不同，总的来说从开发价值角度来讲，1，5比较好。
Neighbourhood Residential Zone (NRZ) —— 曾经这个代表此区域会被重点保护，人口增长是被严格限制的。一般老牌的富人区或者重点环境保护的区会是这种。但在2017年政府变更了一次政策，允许NRZ地区进行不限量分割，但有些限制最小分割面积。

Covenant （契约）

这个一般指的是很早之前屋主与邻居的一个约定。因为历史很长，所以有些用的都不是现代英语，所以如果在section 32上面看到covenant这个词，大家一定要打起十二分的精神，找律师或者专业人士去帮你看一下，看看有没有可能会损害你利益的条款。
澳洲买房和中国很不一样，因为牵扯到土地，所以条款会比较多。大家在看section 32的时候一定要擦亮眼睛，即使不认识英文，看到我们上面提到的这些词也可以大概明白一些意思，避免一些将来不必要的麻烦。

以上内容整理自网络，但编辑时有修改。如果您有兴趣参与投资开发，

欢迎联系 盛世·嘉源地产

Aus Property Investment Group, Email at

info#apigroup.com.au

请将#替换为@

或致电全球统一接入热线：(+61)  1300 16 66 88