澳洲不同房产类别横向评测，到底哪种适合你？

原创文章，最早发布于2016年，但现在仍然有一定的参考价值。转载必须注明来自钟坚-澳洲嘉源地产 新浪博客，微博 http://weibo.com/uc288168

客户经常会问，“我投资哪种房产好？公寓还是别墅？”这是一个非常普遍的问题。
澳洲房产广义上分为公寓、联排别墅、独栋别墅。而从我们投资角度来说，我们会分的更细致一些。以下以墨尔本为例说明。

公寓分为：
CBD和大CBD公寓；
自住公寓，如Docklands；
学区富人区公寓；

联排分为：
semi-detached联排，只有一堵墙和别人共用；
大联排，左右墙都和别人共用；
unit，后院独立，前院共用，车库和别人相连或者不相连；

独栋别墅：
单层独栋
双层独栋

如此多的分类，到底您适合哪种呢？下面我们以您的目的来进行推荐：
1. 如果你是为了抵税，比如你在澳洲有一份薪水不错的工作，不论是自营还是打工，这个时候，首选则是新房或楼花公寓。公寓拥有更为简单的管理方式，新房具备更高的折价。当抵税若干年后，公寓的租金也可以成为一笔不小的收入，可谓是养老非常不错的选择。

那么该选择哪里的公寓呢？个人建议首选学区和富人区的公寓。这点和国内并不相同。国内人喜欢CBD中心，北京的二环三环价值不菲，但澳洲不同，因为澳洲人的生活习惯和国内并不相同，他们不喜欢扎堆住在人口密集的CBD，而喜欢郊区的别墅。而年轻的当地人因为资金不足，则不会选择别墅，只好选择公寓，这个时候，富人区的公寓就成为了当地人的首选。这也就是为什么郊区的公寓增长率高于CBD公寓的其中一个原因。

另外，学区公寓，是一个保证公寓出租的稳定的基石，可以让房子几乎不会空租。

那么CBD公寓将会如何发展呢？墨尔本CBD公寓正在以非常迅猛的速度建设，看到2014年规划以后，笔者也吓了一跳。尽管2014的房市非常火热，但如此的项目数量仍然让人咂舌。预计，2014年，CBD将有1万套公寓上线销售，这批公寓，包含去年的，将集中在2016年~2018年竣工，届时，将有大量的公寓出现在CBD，将对出租市场造成一个不小的冲击。尽管，CBD寸土寸金，资源有用完的一天，之后价格必定上扬。然而，这需要等待非常久远，而非10年可以完成。

所以，我们以保守推荐，学区和富人区交叠地区的公寓，是避税人士的首选。

2. 初级纯投资者，追求简单的投资方式，还没有在澳洲持有地产。
这种投资者，我们同样建议选择公寓。可以通过投资公寓的方式，了解澳洲投资流程和相关政策。具有低风险，中回报的优势。

推荐学区和富人区重叠的区域。

3. 中级投资者，已经在澳洲持有公寓投资，希望拥有更大回报。
这种投资者建议选择独栋别墅。已有的公寓将会逐渐呈现越来越大的正现金流，可以用于抵消别墅出租时付现金流，达到以房养房的目的。

众所周知，房产升值主要来自于地皮价值的升值，上面的房子是贬值的。也就是说，房价上涨，其实是地皮上涨减去房子折价后剩余的部分，如果是正的，则为“增值”，付的则为“贬值”。

这里我们强调价值，就是要让大家注意，公寓也有地皮价值，这也是公寓增值的原因。

为什么要投资别墅呢？澳洲房价除了水涨船高之外，别墅价值跳高来自于其可再分割的属性。这个属性是一个随着时间而出现的增值属性，有些二手房产一开始就携带这种属性，有些则是需要若干年后出现。

举例：一个普通别墅购买时55万，假设若干年后，平均房价涨到80万。如果这个别墅带有可分割属性，那么，其带批文价格可以根据市场热度卖到90~120万。这额外的10~40万就是可分割带来的额外的价值。

选择别墅时，一定要注意不可复制的地区优势，也就是环境优势。很多房价飙升，就是因为其不可复制的优势。比如Brighton海边别墅，学区别墅等。

4. 高级投资者，已经拥有公寓，也已经投资别墅。
这类投资者，我建议你不在选择投资购买，而进行开发。我们会帮您选择合适的开发土地，给您一个详尽的可行性报告。

开发的回报率远高于普通购买投资，这里不再详述，我们有专门的子公司负责项目开发。

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